WEG-Darlehen: Alle zusammen statt jeder für sich

Ob die Erneuerung eines in die Jahre gekommenen Daches oder die energetische Sanierung einer alten Fassade: Bei größeren Baumaßnahmen an Bestandsobjekten sollten Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) neben Einzelkrediten dringend sogenannte WEG-Darlehen prüfen. Das gilt besonders dann, wenn Sonderumlagen oder Instandhaltungsrücklagen nicht ausreichen. Denn: Die Aufnahme von Einzelkrediten durch die verschiedenen Eigentümer ist selbst im aktuellen Niedrigzinsumfeld oft nicht preiswerter und der Abstimmungsaufwand mit Blick auf die Auszahlungsfristen komplizierter.

„Besonders umfangreiche Sanierungen wie etwa der Fassade oder des Daches können WEGs vor größere finanzielle Belastungen stellen“, erklärt Rudolf Naßl, Mitglied des Vorstands der Hausbank München eG, verantwortlich für das Ressort Immobilienwirtschaft. Ausgelöst werden solche Maßnahmen entweder durch das Alter oder durch strengere energetische oder bautechnische Anforderungen. Das Problem: Instandhaltungsrücklagen oder Sonderumlagen der WEG reichen oft nicht aus, um die Maßnahmen zu finanzieren. Ist dies der Fall, sind WEG-Darlehen gegenüber Einzeldarlehen laut der Hausbank München meist die bessere Variante.

„Vom Prinzip kann jeder Eigentümer, der die Sanierungskosten nicht mit eigenen Mitteln abdecken kann, individuell einen Kredit aufnehmen“, erklärt Naßl.  Problematisch dabei sei, dass die Konditionen, Laufzeiten und Kosten unterschiedlich sind und die Auszahlungszeiten so aufeinander abgestimmt werden müssen, dass alle im Rahmen der Sanierung anfallenden Rechnungen zeitnah beglichen werden können. „Außerdem besteht das Risiko, dass einzelne Eigentümer kein Darlehen erhalten und so das Gesamtprojekt gefährden.“

Größerer Kapitalbedarf lässt sich durch WEG-Darlehen decken

Die Aufnahme eines WEG-Darlehens durch die Eigentümergemeinschaft bietet bei Fremdkapitalbedarf gegenüber Einzelmaßnahmen laut Naßl mehrere Vorteile: „Erstens entfällt die Abstimmung für mehrere Einzeldarlehen, womit sich der Verwaltungsaufwand verringert. Zweitens sind durch die größere Kredithöhe und die gemeinschaftliche Haftung bessere Konditionen möglich. Darüber hinaus werden in der Regel keine Bürgschaften oder sonstige Sicherheiten der einzelnen Eigentümer gefordert.“ Ein weiterer Vorteil von WEG-Darlehen: Dank solidarischer Haftung der WEG nehmen die Banken in der Regel keine Schufa-Prüfung der einzelnen Eigentümer vor. Die fehlenden Sicherheiten sind allerdings gleichzeitig der Grund, weswegen nur einige wenige spezialisierte Banken solche WEG-Darlehen anbieten. Naßl: „WEGs sollten sich entsprechend am Markt informieren und Angebote vergleichen.“

Rechtlichen Rahmen beachten

Laut Bundesgerichtshof kann die Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits durch die WEG zur Deckung ihres Finanzierungsbedarfes ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Der Verwalter muss jedoch die Risiken einer möglichen Nachschusspflicht der Wohnungseigentümer vor der Beschlussfassung ausführlich in der Eigentümerversammlung erörtert und im Versammlungsprotoll dokumentiert haben. Zudem müssen die konkreten Umstände des Einzelfalls unter Abwägung aller Interessen berücksichtigt werden. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, muss die Eigentümergemeinschaft einen Beschluss zur Aufnahme des WEG-Darlehens fassen – wobei die einfache Mehrheit genügt. Banken stellen dafür Musterbeschlüsse zur Verfügung. Die Finanzierung läuft in der Regel zehn Jahre. Sobald der Beschluss zur Kreditaufnahme unanfechtbar geworden ist, unterschreibt der Verwalter den Kreditvertrag. Zins und Tilgung des Gemeinschaftskredits werden über das Hausgeld eingezogen.

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