Neubau-Preisanalyse: Hohe Dynamik in Köln und Düsseldorf

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Die Angebotspreise für Neubauwohnungen stiegen in Köln und Düsseldorf laut einer aktuellen Neubau-Preisanalyse von ImmoScout24 auch im vierten Quartal 2021 deutlich an. In Düsseldorf war im Metropolenvergleich mit einem Plus von 19 Prozent der höchste Preisanstieg zu beobachten. Während im Vorjahr die Quadratmeterpreise noch unter dem Metropolendurchschnitt lagen, hat Düsseldorf im vierten Quartal 2021 den Durchschnitt erstmals übertroffen. Im vierten Quartal lag der Quadratmeterpreis bei ca. 5.615 Euro. Köln verzeichnete mit 10 Prozent im selben Zeitraum einen deutlich geringere Preisdynamik und liegt sowohl im Preisanstieg als auch den Quadratmeterpreisen auf Platz 7 des Metropolenvergleichs. Im vierten Quartal 2021 lag der Quadratmeterpreis für eine Neubau-Eigentumswohnung unter 5.000 Euro. Somit kostet eine 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern im Schnitt in Köln 396.940 Euro, ca. 52.000 Euro weniger als in Düsseldorf.

„Die anhaltenden Preissteigerungen resultierten im vergangenen Jahr vor allem aus den Lieferengpässen und den deutlich gestiegenen Preisen für Baustoffe wie Holz und Stahl. Aufgrund des Krieges in der Ukraine werden sich diese Herausforderungen auf absehbare Zeit vermutlich nicht entspannen. Es bleibt abzuwarten, welchen Einfluss eine eventuelle Zinserhöhung der Europäischen Zentralbank auf die Entwicklung der Nachfrage und der Preise haben wird,“ erläutert Kristian Kehlert, Teamleiter Marktanalyse bei ImmoScout24.

Die Angebotspreise variieren in den unterschiedlichen Stadtteil der beiden Rhein-Metropolen zum Teil stark. In Köln liegt die Differenz zwischen dem teuersten und günstigsten Stadtteil bei ca. 2.330 Euro, in Düsseldorf sogar bei 3.055 Euro. Die fünf teuersten Stadtteile in Köln – Altstadt & Neustadt-Süd, Altstadt & Neustadt-Nord, Braunsfeld, Lindenthal und Bayenthal – haben erstmals die Marke von 6.000 Euro pro Quadratmeter geknackt. Hier kostete eine 80-Quadratmeterwohnung im vierten Quartal 2021 zwischen 486.000 bis 511.000 Euro. In Stadtteilen wie Worringen und Roggendorf/Thenhoven werden vergleichbare Wohnungen noch unter 332.000 Euro angeboten. 

In Düsseldorf erlebte ein Viertel der Stadtteile einen Preisanstieg von über 1.000 Euro pro Quadratmeter  innerhalb eines Jahres. Die vier Stadtteile Oberkassel, Niederkassel, Altstadt und Karlstadt knackten sogar erstmals die Marke von 7.000 Euro pro Quadratmeter und liegen somit annährend auf dem Niveau des Münchener Stadtteils Lochhausen. Eine 80 Quadratmeter Eigentumswohnung wurde hier in Q4 2021 für zwischen 570.000 und 590.000 Euro angeboten. In den Stadtteilen Garath und Hellerhof finden Kaufinteressent:innen allerdings noch Wohnungen, die über 244.000 Euro günstiger sind und im Angebotspreis bei ca. 350.000 Euro liegen.

Das Umland von Köln und Düsseldorf liegt sowohl bei den Preisen für Neubauhäuser als auch dem Wachstum im Mittelfeld

Im Gegensatz zu den Angebotspreisen für Eigentumswohnungen in den Rhein-Metropolen entwickelten sich die Preise für Neubauhäuser im Umland deutlich moderater. Im Jahresvergleich erlebten die Umlandgemeinden der Domstadt einen Preisanstieg von 10 Prozent. Im Speckgürtel von Düsseldorf waren es neun Prozent. Dabei ist das Umland von Köln teurer als das von Düsseldorf. Der Angebotspreis für ein Neubauhaus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche liegt im Schnitt bei 597.600 Euro, im Umland von Düsseldorf bei 578.000 Euro. Gut die Hälfte der Städte und Landkreise im Umland von Düsseldorf liegt in ihren Angebotspreisen unter 4.000 Euro pro Quadratmeter. Die geringsten Wachstumsraten verzeichneten Mühlheim an der Ruhr mit fünf Prozent sowie Krefeld, der Rhein-Sieg-Kreis und Bonn mit jeweils sieben Prozent. 

Die höchsten Wachstumsraten verzeichneten die Düsseldorfer Umlandgemeinden Solingen und Mettmann mit jeweils 12 Prozent. Ein Neubauhaus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche im Umland von Köln kostet im Schnitt dennoch ca. 150.000 Euro weniger als ein vergleichbares Objekt in der Domstadt selbst. Im Düsseldorfer Umland liegt der Preisunterschied zum Pendant in der Großstadt mit 247.000 Euro bei fast eine Viertelmillion.

Methodik

Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen beziehen sich auf eine 80 Quadratmeter große 3-Zimmer-Wohnung, erbaut in den letzten zwei Kalenderjahren und mit gepflegter Ausstattungsqualität. Die durchschnittlichen Hauspreise beziehen sich auf ein Einfamilienhaus mit 140 Quadratmeter Wohnfläche auf einem Grundstück mit 600 Quadratmetern, ebenfalls erbaut in den letzten zwei Kalenderjahren und mit gepflegter Ausstattungsqualität. Die Preise wurden auf Basis aller bei ImmoScout24 inserierten Neubauobjekte ermittelt. Der Prozentwert beschreibt das Preiswachstum zwischen dem vierten Quartal 2020 und dem vierten Quartal 2021.

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